泥炭沼澤與軟土：溫哥華買家與賣家必知

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在溫哥華還沒有街道之前，有些地方原本是沼澤。大溫哥華好幾個社區蓋在一百多年前排乾、填平的泥炭沼澤上。這些房子外表看起來和其他房子一樣，但地底下的土壤性質不同，可能造成地板傾斜、地基龜裂，以及昂貴的修繕。不論您是買房還是賣房，本文告訴您什麼是泥炭、如何辨認，以及如何保護自己。

什麼是泥炭？為什麼重要？

泥炭是一種鬆軟、潮濕的有機土壤，由沼澤中數千年來部分腐化的植物堆積而成。它像海綿一樣吸飽了水。當上面蓋了房子，或地下水位下降時，水分被擠出，泥炭就會壓縮、收縮，而且這個過程可能持續數十年。

地下水是很多人忽略的關鍵。附近的工地為了挖地下停車場而抽取地下水時，鄰近土地下的泥炭也可能變乾、下沉。溫哥華市政府的地下水管理公告就提醒，在有泥炭或其他軟質有機土的地區抽取地下水，可能造成地層下陷，損壞市政設施與鄰近物業。

地面一動，房子也跟著動，而且通常不平均。可能出現的問題包括：

泥炭在地底下，在屋內看不到，但附近的街區常常會透露線索。下次看房時，花五分鐘在附近走一圈。

在屋內，可以留意地板是否傾斜（放一顆彈珠，或用手機的水平儀 app）、門窗角落上方的斜向裂縫，以及為了關得上而被修短的門。

Mount Pleasant 與昔日的「Tea Swamp」：大約在 15 至 20 街（Avenue）之間、Main 街與 Fraser 街之間。這片沼澤因生長拉布拉多茶而得名，在 1900 年代初期被排乾。這一帶常見房屋沉陷，以及凹凸不平、補丁很多的馬路。
Trout Lake 與 John Hendry Park（Grandview–Woodland 與 Cedar Cottage 一帶）。這座湖過去被很深的泥炭沼澤包圍。
Douglas Park（South Cambie 與 Riley Park）
Dunbar 與 Southlands 靠近 Camosun Bog 的地方，位於太平洋精神公園（Pacific Spirit Park）邊緣
南溫哥華沿菲沙河（Fraser River）的低窪地區

查詢特定地址時，請使用溫哥華市政府的地下水關注區（Groundwater Areas of Concern）地圖（英文）。Mount Pleasant 泥炭沼澤就在地圖標示的範圍內。

風險較高的房屋包括：老房子、沒有打樁或預壓（preloading）就興建的房子，以及有增建的房子，因為新舊部分的沉陷速度可能不同。如果不確定某個地區的情況，歡迎詢問。

及早詢問。如果房子位於或靠近上述地區，請向您的經紀人與賣方詢問是否發生過沉陷、地基修繕、是否有工程報告或保險理賠紀錄，並以書面取得答覆。
仔細閱讀物業披露聲明（Property Disclosure Statement），特別是關於結構、地基與排水的問題。「不知道」代表需要進一步了解，而不是沒有問題。
檢查產權搜尋中的契約限制（covenant）。在軟土地區，市政府常會登記第 219 條契約（Section 219 covenant），也就是大地工程或「免責（save harmless）」契約，可能要求房子必須依照工程師報告興建，並在地面沉陷時免除市政府的責任。在解除附加條件（subject removal）之前，請律師或公證人說明任何契約內容。
向市政府查詢該物業的建築許可、大地工程報告與其他存檔紀錄。
安排合適的檢查。驗屋師可以發現房屋移動的跡象；如果有，請再加請結構或大地工程師評估。污水管攝影檢查也很值得，因為沉陷可能讓房屋與污水管的接頭破裂或脫開。
確認您的保險。大多數房屋保險不理賠因沉陷造成的損害，請向您的保險經紀確認哪些項目在保障範圍內。

告知您所知道的事。在 BC 省，賣方必須披露已知的重大隱藏瑕疵（material latent defect），也就是買方無法透過合理檢查發現、會使房屋危險、不適合居住或修繕費用昂貴的問題。已知的沉陷、地基修繕、工程報告與過往理賠，都屬於應該討論的範圍。無論您如何決定，您的經紀人也有義務披露已知的重大隱藏瑕疵。
親自填寫物業披露聲明，內容要正確、完整。明明知道的事，不要回答「不知道」。
及早整理文件。工程報告、修繕發票、保固與許可證，可以讓買方知道問題已經被發現並妥善修好，這遠比讓買方在驗屋時自己發現好得多。

泥炭不代表一定要避開某個社區。這些地區有很多房子建在樁基或預壓過的土地上，幾十年來狀況良好；一棟已經妥善做過地基托換的老房子，狀況甚至可能比鄰居更好。重點是清楚知道您買的或賣的是什麼：房子的歷史、文件上寫了什麼，以及工程師對地基的看法。

如果您正在考慮這些地區的房子，或準備出售，歡迎在出價或上市之前與 Alan 聯絡。他可以協助您問對問題，並安排合適的檢查。

本文為一般資訊，並非法律、工程或保險建議。針對特定物業，請諮詢律師或公證人、大地或結構工程師，以及您的保險經紀。