泥炭沼泽与软土：温哥华买家与卖家必知

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在温哥华还没有街道之前，有些地方原本是沼泽。大温哥华好几个社区盖在一百多年前排干、填平的泥炭沼泽上。这些房子外表看起来和其他房子一样，但地底下的土壤性质不同，可能造成地板倾斜、地基龟裂，以及昂贵的修缮。不论您是买房还是卖房，本文告诉您什么是泥炭、如何辨认，以及如何保护自己。

什么是泥炭？为什么重要？

泥炭是一种松软、潮湿的有机土壤，由沼泽中数千年来部分腐化的植物堆积而成。它像海绵一样吸饱了水。当上面盖了房子，或地下水位下降时，水分被挤出，泥炭就会压缩、收缩，而且这个过程可能持续数十年。

地下水是很多人忽略的关键。附近的工地为了挖地下停车场而抽取地下水时，邻近土地下的泥炭也可能变干、下沉。温哥华市政府的地下水管理公告就提醒，在有泥炭或其他软质有机土的地区抽取地下水，可能造成地层下陷，损坏市政设施与邻近物业。

地面一动，房子也跟着动，而且通常不平均。可能出现的问题包括：

泥炭在地底下，在屋内看不到，但附近的街区常常会透露线索。下次看房时，花五分钟在附近走一圈。

在屋内，可以留意地板是否倾斜（放一颗弹珠，或用手机的水平仪 app）、门窗角落上方的斜向裂缝，以及为了关得上而被修短的门。

Mount Pleasant 与昔日的「Tea Swamp」：大约在 15 至 20 街（Avenue）之间、Main 街与 Fraser 街之间。这片沼泽因生长拉布拉多茶而得名，在 1900 年代初期被排干。这一带常见房屋沉陷，以及凹凸不平、补丁很多的马路。
Trout Lake 与 John Hendry Park（Grandview–Woodland 与 Cedar Cottage 一带）。这座湖过去被很深的泥炭沼泽包围。
Douglas Park（South Cambie 与 Riley Park）
Dunbar 与 Southlands 靠近 Camosun Bog 的地方，位于太平洋精神公园（Pacific Spirit Park）边缘
南温哥华沿菲沙河（Fraser River）的低洼地区

查询特定地址时，请使用温哥华市政府的地下水关注区（Groundwater Areas of Concern）地图（英文）。Mount Pleasant 泥炭沼泽就在地图标示的范围内。

风险较高的房屋包括：老房子、没有打桩或预压（preloading）就兴建的房子，以及有增建的房子，因为新旧部分的沉陷速度可能不同。如果不确定某个地区的情况，欢迎询问。

及早询问。如果房子位于或靠近上述地区，请向您的经纪人与卖方询问是否发生过沉陷、地基修缮、是否有工程报告或保险理赔纪录，并以书面取得答覆。
仔细阅读物业披露声明（Property Disclosure Statement），特别是关于结构、地基与排水的问题。「不知道」代表需要进一步了解，而不是没有问题。
检查产权搜寻中的契约限制（covenant）。在软土地区，市政府常会登记第 219 条契约（Section 219 covenant），也就是大地工程或「免责（save harmless）」契约，可能要求房子必须依照工程师报告兴建，并在地面沉陷时免除市政府的责任。在解除附加条件（subject removal）之前，请律师或公证人说明任何契约内容。
向市政府查询该物业的建筑许可、大地工程报告与其他存档纪录。
安排合适的检查。验屋师可以发现房屋移动的迹象；如果有，请再加请结构或大地工程师评估。污水管摄影检查也很值得，因为沉陷可能让房屋与污水管的接头破裂或脱开。
确认您的保险。大多数房屋保险不理赔因沉陷造成的损害，请向您的保险经纪确认哪些项目在保障范围内。

告知您所知道的事。在 BC 省，卖方必须披露已知的重大隐藏瑕疵（material latent defect），也就是买方无法透过合理检查发现、会使房屋危险、不适合居住或修缮费用昂贵的问题。已知的沉陷、地基修缮、工程报告与过往理赔，都属于应该讨论的范围。无论您如何决定，您的经纪人也有义务披露已知的重大隐藏瑕疵。
亲自填写物业披露声明，内容要正确、完整。明明知道的事，不要回答「不知道」。
及早整理文件。工程报告、修缮发票、保固与许可证，可以让买方知道问题已经被发现并妥善修好，这远比让买方在验屋时自己发现好得多。

泥炭不代表一定要避开某个社区。这些地区有很多房子建在桩基或预压过的土地上，几十年来状况良好；一栋已经妥善做过地基托换的老房子，状况甚至可能比邻居更好。重点是清楚知道您买的或卖的是什么：房子的历史、文件上写了什么，以及工程师对地基的看法。

如果您正在考虑这些地区的房子，或准备出售，欢迎在出价或上市之前与 Alan 联络。他可以协助您问对问题，并安排合适的检查。

本文为一般资讯，并非法律、工程或保险建议。针对特定物业，请谘询律师或公证人、大地或结构工程师，以及您的保险经纪。